Taxation de la plus-value immobilière en France en 2025

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Elle se calcule, en principe, comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigée de certains frais (frais d’achat, travaux, etc.). Lorsque cette différence est positive, elle peut être soumise à l’impôt, sauf si vous entrez dans un cas d’exonération.

En 2025, ce régime concerne les particuliers qui cèdent un bien relevant de leur patrimoine privé (maison, appartement, terrain, parts de SCI soumise à l’impôt sur le revenu…), que ce soit en métropole ou en outre-mer.

Qui est concerné par l’imposition de la plus-value ?

La taxation des plus-values immobilières vise les personnes physiques (et certaines sociétés de personnes) qui vendent un bien immobilier en réalisant un bénéfice. Elle ne s’applique pas aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, pour lesquelles la plus-value relève du résultat professionnel.

Sont notamment concernées : la vente d’un logement (résidence secondaire, logement locatif), la cession d’un terrain, la vente de droits attachés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété…), ou encore la cession de parts de SCI lorsque celles-ci détiennent de l’immobilier.

Calcul de la plus-value imposable

Le calcul se fait en plusieurs étapes. On détermine d’abord la plus-value brute : le prix de vente est diminué de certains frais (par exemple certains diagnostics obligatoires) et l’on retranche le prix d’acquisition corrigé des frais d’achat et des travaux. Les frais d’acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat. Les travaux peuvent être pris pour leur montant réel s’ils sont justifiés, ou évalués forfaitairement à 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

On applique ensuite un abattement pour durée de détention, différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée après vingt-deux ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale est acquise après trente ans de détention. Au delà de ces durées, la plus-value est réputée nulle pour l’impôt concerné.

Taux d’imposition et surtaxe en 2025

En 2025, le régime de base n’a pas changé : la plus-value nette imposable est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %, avant éventuelle surtaxe.

Lorsque la plus-value nette imposable par vendeur dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute, selon un barème progressif. Cette surtaxe ne concerne que les plus-values importantes et s’applique après prise en compte des abattements pour durée de détention.

Les principaux cas d’exonération

La vente de la résidence principale du vendeur reste totalement exonérée de taxation de la plus-value, à condition que le logement constitue effectivement sa résidence principale au moment de la cession. Les dépendances immédiates et nécessaires (garage, place de stationnement…) peuvent bénéficier de la même exonération si elles sont vendues en même temps.

Une exonération existe également lorsque le prix de vente du bien ne dépasse pas 15 000 € par vendeur. Certaines situations particulières peuvent aussi ouvrir droit à une exonération ou à un régime de faveur : première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi du prix dans l’achat d’une résidence principale ; cessions réalisées par certains retraités ou invalides sous conditions de ressources ; expropriations avec remploi de l’indemnité, etc.

Enfin, indépendamment de ces cas spécifiques, l’exonération automatique par la durée joue : au bout de vingt-deux ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et au bout de trente ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.

Actualité 2025 : investissements locatifs et évolutions à suivre

En 2025, le cadre général de la plus-value immobilière des particuliers est reconduit, mais certains dispositifs d’investissement connaissent des ajustements. Pour les locations meublées non professionnelles, les règles d’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value évoluent, ce qui peut augmenter la base imposable au moment de la revente d’un bien meublé. Cette particularité doit être prise en compte dans les montages patrimoniaux et nécessite souvent l’avis d’un professionnel.

Par ailleurs, des projets de réforme évoquent un éventuel allègement de la durée de détention nécessaire pour exonérer les résidences secondaires à l’impôt sur la plus-value, mais ces pistes restent, en 2025, à l’état de projet et n’ont pas encore modifié le régime applicable. Tant qu’aucun texte